Foto cortesía de bayfront.us
El alcalde de Jersey City, Steven Fulop, la llama potencialmente la “comunidad de ingresos mixtos más grande” de la región. Abarcando 100 acres a lo largo del río Hackensack se encuentra la visión de la ciudad de un vecindario económicamente inclusivo, ambientalmente sustentable y orientado al tránsito llamado “El Plan de Reurbanización de Bayfront”.
Se necesitaron años para que un plan como este fuera siquiera plausible para la ubicación del West Side, que se sometió a una limpieza química masiva después de años de exposición al cromo. La empresa propietaria principal de Bayfront, Honeywell International Inc., se asoció con Jersey City en 2008 para transformar el terreno inhabitable en el ahora propuesto Bayfront.
Aunque, según se informa, la limpieza terminó en 2018, aún no ha comenzado una construcción masiva en el área. Las mayores novedades de este plan tienen más que ver con las finanzas del proyecto que con poner una pala en la tierra.
El primer movimiento importante se produjo cuando Jersey City compró Bayfront de Honeywell el mismo año en que se completó la limpieza por un bono de $170 millones. El objetivo era aumentar el requisito de viviendas asequibles del 5% en el plan anterior a 35% bajo la jurisdicción de la ciudad de Jersey.
El fundador del Centro Comunitario Boricua, el Reverendo Ángel, dijo que no se opone al desarrollo pero que no está de acuerdo con los planes propuestos por Bayfront. El Centro Comunitario Boricua es una organización que promueve el avance y los derechos civiles de los puertorriqueños en Jersey City.
La organización ha estado reforzando sus sugerencias para hacer que el proyecto Bayfront sea más inclusivo de lo que el proyecto dice ser al incluir “dos complejos de viviendas públicas, garantizar el 100% de asequibilidad, ampliar la elegibilidad de ingresos, proporcionar vales de la Sección 8 e integrar perfectamente la ‘escuela’ en el Sistema de escuelas públicas de la ciudad de Jersey”.
Ángel señaló que el plan maestro del proyecto no revela cuántos metros cuadrados se delinean entre las 8,100 unidades prometidas, pero hay estimaciones de espacio comercial. También dijo que no hay edificios designados para discapacitados, personas mayores o veteranos, que se encuentran entre las personas que más necesitan viviendas asequibles.
“Queremos comprar propiedades y tener nuestras propias casas, por lo que al entregar esos 100 acres de tierra, tierra pública, a esta única entidad de desarrollo también se elimina esa oportunidad para los propietarios,” dijo Angel.
El nativo de Jersey City explicó que hay una comunidad de puertorriqueños y latinos que viven en el centro de la ciudad en Manila Avenue, cuyo edificios supuestamente nunca han sido renovados desde que se construyeron. Describió la sala de estar llena de cucarachas y roedores, lo que hizo que las personas que viven allí creyeran que eso es “todo lo que se puede hacer.”
“No es aceptable que mi gente viva así y digo que no sólo mi gente sino nadie debería vivir así en Jersey City y es importante que si tenemos 100 acres de tierra para regalar y construir sobre eso, construyamos nuevos complejos para albergar a nuestros residentes que más lo necesitan”, agregó.
Hay aspectos del plan, dijo Ángel, que son útiles, como ampliar el tren ligero para llegar a más personas.
Si bien el alcalde Fulop había presionado originalmente por un 50% de viviendas asequibles, el Ayuntamiento de Jersey finalmente aprobó este aumento reservando el 35 % de las 8.100 unidades potenciales para personas que obtienen el 60 % o menos de los ingresos medios (AMI) del área.
Según los datos de los profesionales de la vivienda asequible de Nueva Jersey, el ingreso medio en el condado de Hudson es de 84.288 dólares por persona. Usando este estándar, los residentes de una sola casa que ganan hasta 50.572 dólares podrían solicitar la vivienda asequible de Bayfront. Jersey City define los hogares de una sola persona que ganan 42.600 dólares como de bajos ingresos, por debajo del requisito de Bayfront. El aumento del límite de vivienda asequible amplía quién puede solicitarlo, disminuyendo la posibilidad de que un hogar de bajos ingresos o de muy bajos ingresos asegure una unidad.
Aún no se han determinado detalles como el precio del alquiler, los metros cuadrados de cada unidad y las comodidades incluidas. Habrá muchas características de la comunidad, como parrillas al aire libre, tres parques, una escuela y más. Por no hablar de hasta 340.000 pies cuadrados de venta comercial.
“Bayfront remodelará el molde para futuros proyectos a gran escala, con la vivienda más asequible de cualquier comunidad privada de ingresos mixtos de este tamaño en el país. En concierto con las necesidades y expectativas de nuestros residentes para crear igualdad de oportunidades de vivienda para todos, con la consecución de la visión de este proyecto, Jersey City está demostrando al país lo que es posible cuando no dejamos que los límites típicos limiten nuestro desarrollo”, escribió Fulop en un comunicado.
La Junta Asesora designada de Bayfront con la Agencia de Reurbanización de Jersey City tomó años seleccionar a un desarrollador que tuviera los mismos estándares para la vivienda asequible que la ciudad. Se encontraron con Pennrose LLC y Omni America LLC, que formaron la empresa conjunta Bayfront Development Partners LLC. Pennrose LLC tiene una historia de construcción de viviendas asequibles y asistidas en todo el país. Justo este año, la compañía abrió las bases en Phoenix para un proyecto de vivienda asequible que atendía a las personas mayores.
El Ayuntamiento de Jersey otorgó a Bayfront Development Partners LLC un pago de 30 años en lugar de impuestos por este proyecto. En lugar de impuestos, el desarrollador pagará anualmente a la ciudad el 5% de los ingresos obtenidos del alquiler y un 10% adicional de cualquier otro ingreso residencial o comercial.
Las redenciones fiscales como estas ayudan a incentivar a los desarrolladores a emprender un proyecto de construcción cuando puede ser financieramente beneficioso. En el caso de Bayfront, la asposición de la vivienda asequible limita los ingresos potenciales en lugar del valor de la tasa de mercado.
“Se ha convertido en un lugar más frío, en mi opinión, en un lugar más frío que en un lugar más cálido y es más cálido para aquellos que viven en esas casas de lujo y más cálido para aquellos que realmente quieren participar en esas unidades de lujo y esos desarrollos, pero hace frío para nosotros porque estamos sentados aquí, pagando estos impuestos para que tú no lo hagas”, agregó Angel.
“… Las reducciones de impuestos a 30 años para mí están en la parte posterior de nuestros dólares de pago de impuestos de los propietarios de viviendas unifamiliares, los propietarios de viviendas que han estado aquí durante varios años porque lo que hace esa reducción nos impone la carga fiscal sobre nosotros de nuevo”.
Se suponía que el terreno se rompería en 2023 para el primer edificio del proyecto, pero en cuanto a cualquier construcción real, eso queda por ver.
“Durante tanto tiempo pensaría que deberían haber idertado algo mejor que esta mierda”, dijo Angel.
Ha habido un informe de que el proyecto comenzará a finales de año, pero no está claro exactamente cuándo. En septiembre, el alcalde Fulop anunció después de una reunión del consejo de la ciudad que el proyecto continuará.
